Merhaba,
Kim bilir belki siz de son zamanlarda çevrenizden gayrimenkul satış ve kira fiyatlarına dair bir serzeniş duymuşsunuzdur. Kendi adıma son dönemde sohbetlerde o kadar çok ev arayışına şahit oldum ki duyduğum hikayeleri, önce özellikle bana denk geliyor diye değerlendirdim. İşim bu olabilir ama inanın her ortamda emlak konusunu açan biri değilimdir, yakın çevremin ödedikleri ya da aldıkları kiraları da asla sormam. Sonuçta ev insanların özelidir. Ama gayrimenkule dair konular mutlaka gelir beni bulur.
Şöyle örnek vereyim; elbet birilerine yol tarif etmişliğiniz vardır. Peki ama size hiç emlakçı sorulur mu? Bana soruldu, üstelik bugüne kadar birden çok defa. Geçen gün bir çay bahçesinde otururken tamamen tesadüf eseri yine ev arayışında olan bir aile ile tanıştık. Emlak o kadar hayati ihtiyaç ki elbet dile gelir, kendine yer edinir ve hatta sohbetin ana maddesi haline gelmeyi başarır. Çünkü o en önemli yatırımdır, bazen de acilen başımızı sokmamız gereken bir arayıştır.
Hayatımın önemli bölümü gayrimenkul haberleri hazırlayarak geçti. Satılık kazan dairesini de haber yaptım, milyonluk arazileri de… Kiralık evler ise her zaman habere malzemeydi. Kiralık konut piyasasının canlandığı dönemler vardır; okulların kapanması-açılması, bölgesel eğitim ve sağlık yatırımları, yeni ulaşım hatları, ticari alanlar, markalı konut projeleri vb. yatırımlar dönemsel ve bölgesel değer artışlarına vesile olurlar. Bu bölgelerde kiralık ya da satılık mülk bulmak zorlaşır, talep ile birlikte fiyatlar da artar. Zaman içerisinde arz talep dengelenir ve fiyatlar kısmen normalleşir. Ayrıca yatırımın değerine bağlı olarak bölgeler kendi değerini katlayıp ekonomik olarak daha üst sınıfa dönüşebilirler. O noktada da fiyatlar bölgenin yeni imkanlarına ve değişen sosyo-ekonomik durumuna ve göre güncellenir.
Özellikle kentsel dönüşüm çalışmalarının hızlı seyrettiği dönemlerde bazı bölgelerin pek yeni yatırım almamasına ve mevcut eski yapı stokuna rağmen artan fiyatlarını sıklıkla görmüştük. Bugün kentsel dönüşüm alanındaki çalışmalar o döneme oranla hız kesmiş olsa da dönüşüm sebebiyle şişirildiği iddia edilen ikinci el gayrimenkul fiyatlarında herhangi bir aksi hareket gözlemleyemiyoruz. Buna rağmen genel itibariyle ikinci el konut satışları ilk kez satılan sıfır konutları katlıyor. Mayıs 2021’de satılan yaklaşık 60 bin konutun sadece 18 bini ilk kez satılan yani sıfır konut statüsünde bulunuyor.
Kirada oturdukları evleri satıldığı için yeni ev arayan, home office çalışan çift, İstanbul’a göreve gelen bir doktor, tek bebek beklerken üçüzleri olacağını öğrenen anne adayı… Bu hafta size onlardan bahsetmek istiyorum. Beklentiler farklı, ilgilendikleri muhitler farklı ama dertleri aynı. Az seçenek, fahiş fiyatlar ya da içine masraf gerektiren, dışarıdan ise deprem tedirginliği yaratan konutlar.
Home Office çalışan aile:
Yaşadıkları müstakil ev pandemi sebebiyle fahiş bir fiyata satılınca, çocuklarının okullarıyla bağlı oldukları için aynı muhit ve civarından ev aramaya başlarlar. Uzun soluklu ve sonuçsuz arayışlarının ardından akşam saatlerinde ilana çıkan eve hemen ertesi sabah saat 11.30 için randevulaşırlar. Ertesi sabah saat 10.20’de telefonları çalar, arayan emlak danışmanı evi ilk görenin tuttuğunu ve kaparo bıraktığını dolayısıyla randevuyu iptal ettiğini bildirir. Bu arada tutulan evin kira bedeli aylık 15 bin Türk Lirası yani ailenin mevcutta ödedikleri kiranın tam iki katı ve yine de sonuç hüsran.
Beşiktaş’ta ev arayan genç doktor:
İstanbul’da görev yapacak, araba kullanmıyor, aile dostlarına yakın olmak için Beşiktaş’ta, iki odalı makul bir daire arıyor. ‘Mümkün değil yok, tüm izin günlerimde gezmediğim ev, emlakçı kalmadı beklentim yüksek değil ama yine de bulamıyorum’ diyor.
Üçüz bekleyen anne adayı:
Kilyos’ta bir hafta içi, çay bahçesinde kızımla aralarında geçen diyalogla tanıştığımız tek bebek beklerken üçüzleri olacağını öğrenen anne adayı. Eşinin sık iş seyahatleri sebebiyle genelde vaktini yalnız geçiren anne adayı, bebeklerden önce yaşadığı apartman katını doğanın içine taşımak istiyor. Eşinin seyahatleri nedeniyle havaalanına yakın olduğu için Kilyos’u önermişler. Satın almadan önce bölgeyi tanımak istiyor, kiralık bahçeli ev arıyor. İyi denecek bir birikimleri olmasına rağmen rayiçler karşısında büyük hayal kırıklığı yaşamış olduğu ise her halinden belli.
İstanbul’da kiralık ev bulmak ne kadar zor olabilir?
Bu sorunun yanıtı tam olarak ne aradığınızla ve bütçenizle doğru orantılı ama yine de gelin beraber hızlı bir araştırma yapalım.
En bilinen emlak ilan sitesine girelim, İstanbul Beşiktaş ilçesini seçelim ve ortalama bir daire arayalım. Beşiktaş’ta kiralık 2+1 ara kat daire. İlanlar sıralandı bile. Sizce kaç ilan çıkmıştır karşımıza? Beklentim en az onlarca idi ama aradığımız kriterlere uygun sadece 5, yazıyla BEŞ adet konut bulundu.
En makul ev 6 bin 500 TL’den başlıyor 7 bin 500 TL ve 10 bin TL olarak devam ediyor. İçlerinden site imkanları, manzara ve metrekare olarak sıyrılan 5. mülk ise 24 bin TL. aylık kira bedeline sahip. Konforuna, katına, manzarasına göre fiyat skalası değişen mülklerin ortak özelliği bina yaşı olarak +25 olmaları, içlerinde 40 yaşının üstünde olanı da var. Seçimimizi ara kat olarak daraltmazsak ilan sayısı artıyor ancak fiyat aralığında ciddi bir değişim göze çarpmıyor. Kendi aramızda yaptığımız bu küçücük araştırmanın sonuçları bile bize mevcut yapı stokumuzun eksiliğini ve artarak devam eden yeni konut ihtiyacını açıkça gösteriyor.
Bu fiyata dairede değil villada yaşarım diyenler
Sözünü ettiğimiz kira bedelleri üzerine şöyle düşünebilirsiniz, madem ev taşımak için ciddi meblağları gözden çıkarıyoruz o zaman alanı biraz daha genişletelim, aradığımız konutu da villaya döndürelim.
Yalnız bu aşamada şehirden merkez dışına, apartman dairesinden müstakil eve geçmeyi tecrübe etmiş biri olarak sizi uyarmam gereken birkaç nokta var. Öncelikle şehirdeki dairenizde bile tozdan şikâyet ediyorsanız bu fikrinizden yol yakınken dönün derim. Şaka bir yana, böyle bir düşünceniz varsa doğayı sevmek, toprak canlılarından ürkmemek gerektiğini hatırlatmak şart. Şimdi gelelim asıl önemli noktaya, müstakil evin masraflarına. Güvenlik ya da site aidatının yanı sıra harcanan enerji faturaları ve evin kendi masraflarını da hesaba katarak yola çıkmanızı öneririm. Bu konuda tıkanan bir giderden, akan çatıya, bodrum katın rutubetinden, kombinin teklemesine oluşabilecek onlarca masraf ve zahmet kapısıyla (ev sahibiniz sizi maddi olarak desteklese bile) evin tek yetkilisi olarak ilgilenmeniz gerekecek.
Villa katları bölünüp kiralanıyor
İstanbul genelinde kiralık villalarda yeni bir trend göze çarpıyor. Artan talep ev sahiplerini çok katlı villalarının giriş ya da bahçe katlarını bağımsız bölüm olarak kiraya vermeye yönlendirmiş. Emlak sitelerinde sıklıkla kiralık villa katı-bahçe katı ilanlarıyla karşılaşıyoruz. Bu yöntem mal sahiplerinin komşu hasretinden ziyade mevcut giderlerin artan maliyetlerine katkı sağlamak amacıyla buldukları bir yol gibi görünüyor. Öte yandan bu uygulama şehrin banliyölerini tecrübe etmek isteyen bekarlara, genç çiftlere ya da tek çocuklu ailelere de imkân sağlamış oluyor.
Şimdi bu bahsettiğimiz kiralık villa katlarını eleyip, İstanbul’da en az 2 katlı, kombili villa arayışımıza devam edelim. En uygun fiyat olarak karşımıza 5 bin 250 TL. ile Büyükçekmece Sinanoba çıkıyor. Ancak bu tek örnek, buna en yakın fiyat bandı 7 bin TL ile Beylikdüzü, Başakşehir bölgelerinde. En yüksek fiyatlara baktığımızda ise boğaz manzaralı villalar karşımıza çıkıyor. 150 bin TL. bandında tek değil birçok boğaz manzaralı göz kamaştıran villa ilanı buluyoruz. Ayrıca Boğaz hattında 350 bin TL. ve üstü aylık fiyatlar da söz konusu ama Boğaziçi o denli özel bir bölge ki, oradaki mülkler, yalılar ve rayiçler bir başka haftaya saklı kalsın. Bu arada kiralık ilanlarında bir yıllık kiranın peşin talebi de yaygınlaşmış bir uygulama olarak göze çarpmakta.
Türkiye’de yapı stoku eski, İstanbul her daim kalabalık. Deprem gerçeği yeni konutlara, az katlı binalara talebi artırıyor ancak arz sınırlı, hayat pahalı, güvenli konutlarda yaşamak lüks. Bugün İstanbul’da ev arayan ve bulmakta zorlanan 3 farklı hayat hikayesine değindik. Dilerim hem onlar hem de tüm benzer arayış içerisindekilerin karşılarına bütçelerine uygun nitelikli ve güvenli konutlar çıkar.
İyi pazarlar
Yorum Yazın