Kira krizi her geçen gün büyüyor. İstanbul’da ortalama muhitteki kira fiyatları bile asgari ücretin üzerine çıkmış durumda. Peki, bu durumun asıl sorumlusu kim? Kurdaki yükseliş mi? Enflasyon mu? Ev sahipleri mi?
Muhalif Röportaj / Oğuz Büber
Kira ve konut krizi büyükşehirlerde vatandaşları yaşayamaz hale getirdi. İnsanlar fiyatların bu hale gelmesinin nedenini öğrenmek istiyorlar. Biz de konuyu uzmanına danışmak istedik. Uluslararası Gayrimenkul Danışmanı Ulaş Ata, konu hakkında bizi enine boyuna bilgilendirdi.
İşte o röportaj:
Soru: Kira krizinde şu ana dek gündeme gelen hep kiracıların durumu oldu. Peki, bu krizde ev sahibi olanların rolü nedir?
U.A: Ev sahipleri şu anda genel olarak sanki suçlu bir güruhmuş gibi gösteriliyor. Ev sahipleri dediğimiz bilinmeyen kalabalık bir grup değil aslında. Bu insanlar; siz, ben, sizin akrabalarınız gibi kişilerden oluşan bir grup. Burada olayı münferite indirmek gerekir belki de, genellemek yaptığımız yanlışlardan olabilir. Ev sahipleri isimli grubu böldüğümüzde kimisi gerçekten yatırım amaçlı birden fazla konutu bulunan kişiler olabilir. Ama büyük bir çoğunluğu; aldığı kirayla geçinen emekliler, aldığı kira ile kendi kirasını ödeyenler v.b. nitelikte vatandaşlar. Burada kiracılar olaya farklı da bakabilirler. Kendilerini haklı da buluyorum. Ama olay belki de kiraların artışındaki temel sebeplere odaklanmakta yatıyor.
Bir insan emeklilik ikramiyesi ile zamanında biriktirdikleriyle bir ev almış ve onun kirası ile geçiniyor olabilir. Burada alım gücündeki düşüş sebebiyle, yukarı çıkan fiyatlar sebebiyle sorunlar yaşanıyor.
KONUT SIKINTISI
Mülk sahipleri daha düşüğüne bile razı olsa daha fazlasını vererek taşınan kiracı adayları aslında piyasayı yükseltiyor. En temel sıkıntısı ise ekonominin ana unsurlarından olan arz talep dengesinin burada yok olması. Arz talepten kastettiğim ise şu. Bizim her sene belli bir konut inşa etmemiz gerekiyor. Çünkü nüfusu hızlıca artan bir ülkeyiz. Özellikle İstanbul göç üzerinden de nüfus çeken bir şehir olduğu için talep daha da artmaya başlıyor. Pandemi döneminde de yaşanan sıkıntılar dolayısıyla ihtiyacı giderecek sayıda konut üretilemedi. Ek olarak hane başına düşen, yaşayan insan sayısı da düşmeye başladı. Kalabalık evlerden ziyade daha az insanın ikamet ettiği evler oluştu. Bu da ister istemez konut sayısı ihtiyacının artmasına neden oluyor.
Soru: İstanbul kentleşebileceği kadar kentleşmiş durumda, üretimde yavaşlama var desek de; artık yapılacak alanlar da sınırlı. İstanbul için bu durumun çaresi nedir?
U.A: Şehrin genişlemesi alternatiflerden birisi olacaktır. Şehrin genişlemesi için de ulaşım altyapısının o noktaya evrilmesi gereklidir. Şu anda Kadıköy’de çalışan bir öğretmenin; Kadıköy’de ev alması ya da kirada yaşaması çok zorlaştı. Daha uzak noktaya gittiğinde ise devreye ulaşım sıkıntısı giriyor. Tekrar farklı şehirlere doğru yayılmayı yaratacak unsurlar bu durum için çözüm olabilir. Ancak bunlar uzun vadede düşünülmesi gereken politikalar, kısa vadede çözüm olarak görülemeyebilir.
ÇÖZÜM ALMAN SİSTEMİ Mİ?
Bazı ülkelerde farklı yapılar da bulunuyor. Kamunun sahip olduğu konutlarla ilgili de çalışmalar yapılabilir. Kamunun kiraya vermek amaçlı konut üretmesiyle alakalı lojman kavramından farklı olarak belli bir gruba yönelik olarak bir sistem geliştirilebilir. Örnek olarak Almanya’da bizdeki yeşil karta benzeyen bir uygulama bulunuyor. Burada kiracı tarafı belediyeden aldığı kartla kiralama yapabiliyor. Mülk sahipleri de bu evleri edinirken devletten destek alıyor ve ev sahibi olma şartları da uygun fiyata ihtiyacı olan kişilere kiralamak oluyor. Genel olarak değil ama belli bölgelerde bu uygulama Almanya’da hayata geçiriliyor. Evi satın alan ve kiracı olarak fırsattan yararlanan kişiler de belirli bir gelir sınıfından insanlar. Ev sahipleri evleri uygun fiyata alırken, kiracılar da uygun fiyata kalabiliyorlar.
ARTIŞLARIN SEBEBİ KİRACI ADAYLARI
Konut üretimi artmadığı sürece, şehir başka noktalara taşınmadığı sürece kira artışları devam edecektir. İnsanların aldıkları maaşlar kiralarını karşılamamaya başladı. Çalışanların alım gücü artırılmadıktan sonra bu makas açılacaktır. Şehrin biraz daha yatay biçimde şekillenmesi, biraz daha yayılması iyi olabilir. Günün sonunda İstanbul özelinde baktığımızda; m2’ye nüfus oranımız çok yüksek, bu da ister istemez arz talep dengesinde daha çok talebin olmasına ve fiyatların yükselmesine neden oluyor. Sahadan biri olarak söyleyebilirim ki fiyatların bu kadar artmasına sebep olan; ne emlakçılar, ne de mülk sahipleri. Gerçek anlamda bu artışların asıl sebebi kiracı adayları.
Soru: Bu duruma nasıl bir çözüm getirilebilir?
U.A.: Şunları sıralayabiliriz:
a. Yaşamayı düşündüğü konutun yaşını büyütebilir. 0-5 yaş arası konutlarda yaşamak istiyorum derken, bölgeyi değiştirmek istemezse yaşı daha büyük konutlara, daha uygun fiyatlı konutlara yönelebilir.
b. Daha ufak alanlı yaşamlara doğru yönelme olabilir. Ya konfor alanında, ya metrekare anlamında, ya binanın; sitenin konforunda bir düşüş olacaktır.
c. Bölgesel olarak değişim yapmak zorunda kalacaklar. Kadıköy’ün merkezinde, Bağdat Caddesi’nde yaşamak isteyen biri aynı bütçeye daha uzak bir yerleşim bölgesinde yaşayabilecek.
Buradaki değişkenlerden birinin değişmesi gerekecek. Ya da kişinin gelirinin yükselmesi gerek.
Emlakcilarda mulk sahipleri de aynı tip insanlar ilk kira alırken Okay sonra artınca çıkartmaya can atarlar emlakcilarda öyle ikili ilişkiyi guzel oynuyorlar rolleri hep aynı