Ev fiyatları nasıl çığırından çıktı?

2021’de de 1,5 milyon konut satış adedi ile Avrupa birincisi olan Türkiye, dünya genelinde konutun en çok değerlendiği ülkeler arasında da lider oldu. Konutta balon var mı? Fiyatlar neden artıyor? Vatandaşlık için konut yatırım bedelinin 400 bin dolara yükselmesi ne anlama geliyor? Gayrimenkul sektörünün uzmanlarına sorduk. İşte yanıtlar;

Muhalif Yazarı, Gayrimenkul Uzmanı Sara Aydın:

“Fiyatlarda aslında balon yok ama fiyat artışlarını fırsat bilenler var. Öyleki İstanbul’da bazı bölgelerde Türk vatandaşlarına daire kiralamama, yabancıyı tercih etme gibi durumlar bile yaşanıyor. Öte yandan satış fiyatlarındaki artışta maliyet çok önemli. Geçen yıla göre inşaat maliyetinde %88 artış var. Kur artışı ve yüksek enflasyon da gayrimenkul fiyat artışlarının ana sebebi. Bunun böyle gitmeyeceğini yetkililerin bu konuya müdahale edeceğini düşünüyorum. Kanada'da benzer bir durum oldu ve hükümet yabancılara 2 yıl boyunca konut satışını durdurmayı gündeme getirdi . Bizde de vatandaşlık için 250 bin dolarlık gayrimenkul yatırım bedelinin  400 bin dolara çıkarılacak olması bu anlamda önemli bir adım olacak.”

"Fiyatların düşeceğini öngörmüyoruz"

Remax Arge Gayrimenkul Danışmanı Ulaş Ata:

“Şimdiye kadar Körfez ülkeleri ve Afganistan ağırlıklı bir alım talebi vardı, Rusları tatil bölgelerinde, çoğunlukla Antalya’da görüyorduk. İstanbul ise İran, Irak ve Afganlar tarafından tercih ediliyordu. Alım gücü yüksek olmayan, 250 bin doları bir araya getirip, daha üst segmenti düşünmeyen bir kitle ile karşı karşıyaydık. Bunun ülkeye döviz girdisi anlamında çok avantajı olmuyordu. Öte yandan beyaz yakalıların almayı hayal ettiği, gücünün yeteceği konutlar yabancılar tarafından alınıyordu. O segmente olan talep beyaz yakalıların ilgi duyduğu konut fiyatlarını yukarı taşıdı. Vatandaşlık için konut yatırımı bedelinin 400 bin dolara yükselmesi talep edilen konut segmentini de bir üste taşımış olacak. Önümüzdeki süreçte yeni projelerde daha yüksek metrekare fiyatlarıyla karşılaşacağız. Beyaz yakalı için değerlendirirsek ufak ürünlerde yabancı etkisinin azaldığını göreceğiz ancak fiyatların düşeceğini öngörmüyoruz. 

Rusların ve Ukraynalıların da yoğun talebini görüyoruz son dönemde. Vatandaşlık konusunu birtakım yaptırımlardan, ambargolardan kaçmak, banka hesaplarını kullanabilmek adına değerlendirdiklerini biliyoruz. Dolayısıyla gayrimenkul talebine yeni oyuncular da  dahil oluyor. Yani rakamın 400 bin dolara çıkması konut satışlarını azaltmayacak, ekonomisi daha iyi olan bir kitle ile karşılaşacağız ve ülkeye giren döviz miktarı artacak.”

"Vatandaşlık hediye eden başka bir ülke yoktur"

Novus Gayrimenkul A.Ş. Yönetim Kurulu Başkanı Özgül Erdoğan

“Konut satışı ile Türk vatandaşlığı verilmesi yaklaşık olarak bundan beş yıl önce 1 milyon dolarlık gayrimenkul satın alma şartı ile başlamıştı. Rakamın yüksekliği ve diğer unsurlar nedeniyle o dönemde çok fazla ilgi olmamıştı. Fakat 1 sene sonrasında 250 bin dolara düşürüldü. Böyle bir indirimle maalesef çok düşük bedelle vatandaşlık satıyor durumuna düşmüş olduk. Dünyanın hiçbir yerinde bu kadar cüzi bedelle hem konut satıp  hem de yanında  vatandaşlık HEDİYE EDEN başka bir ülke yoktur. Türkiye vatandaşlığı bu kadar kolaylaştırınca başta İran, Irak, Suriye, Bulgaristan, Pakistan gibi ülkeler olmak üzere çevremizdeki ülkelerden ve özellikle  Ortadoğu’dan çok göç aldık. Burada yabancı alıcı kitle diye bahsettiğimiz; özellikle Türkiye’deki B ve B+ ekonomik kitlenin almaya çalıştığı konutlar için ciddi biçimde rakip alıcı kitleyi oluşturdular.  250.000 USD tutara tamamlamak için aynı anda 2 veya 3 konut alıp hem oturup hem kiraya verenleri de görmekteyiz. Ortadoğulu vatandaşlar için Türkiye adeta Avrupa’ya açılan kapı niteliğinde oldu.

İnşaat maliyetlerindeki özellikle son yıllardaki yüksek artışlar müteahhitlerin de üretimini ciddi anlamda frenledi, 4-5 yıl önceki gibi bir inşaat firmasının bir sene içinde iki üç projeye başladığı günleri artık göremiyoruz. Orta ölçekli ekonomiye yönelik konut üreten inşaatçı firmalar ise daha da kontrollü ilerlemek durumunda kalıyorlar, inşaata başladığı zamanki maliyetler hesaplar ve rakamlar ile inşaatın bitme aşamasındaki rakamlar sadece bir yılda bile 2-3 katına çıkınca, üretici kitle de ciddi biçimde tedirgin ve üretim oldukça düşmüş durumda…  Arz artmayıp hem yerli hem yabancı müşterilerden talep artınca fiyatlar normalin çok çok üstüne çıkmış oldu. Sadece bir sene önce bile bir milyon TL. olan bir dairenin günümüzde iki- iki buçuk milyon TL seviyesine çıktığını ve satıldığını görüyoruz.

Konutlardaki satış ve kira rakamlarının bu kadar abartılı ve çok hızlı artması sadece İstanbul özelinde değil, aynı zamanda Antalya, İzmir  ve Mersin gibi şehirlerde de ciddi anlamda dikkat çekmektedir. Örneğin Rusların eskiden çoğunlukla Antalya’ya ilgisi varken şimdi Mersin ile de ilgi duymaya başlamış durumdalar. Özellikle Mersin eskiden emekli ya da öğrencilerin çok kolay ve ekonomik yaşayabildiği ılıman bir Akdeniz şehri iken, şimdi  Suriyeli’lerin yoğun biçimde gayrimenkul aldığı, şirket kurduğu, yoğun biçimde yaşadığı bir şehir halinde geldi ve maalesef Mersin’de gayrimenkuller bugün  milyon TL’den başlıyor. 
Büyük şehirler genelinde baktığımızda;  her biri  10’ar bin TL maaşlı olan  bir çiftin günümüz koşullarında maalesef para biriktirerek ev sahibi olma ihtimali yok.  Yani düşünün ki bir eve 20 bin Tl yani 4 asgari ücret seviyesinde para giriyor ama o çift ev sahibi olamıyor çünkü kiralar da korkunç seviyede artış gösterdiği için para biriktirerek bu durum asla mümkün değil, İstanbul’da bazı semtlerde bir yılda 3 katına çıkan semtler mevcut…Mal sahipleri kiracılarının çıkmasını istiyor çünkü mevcut kiracı çıkınca en az 2 katına belki de 2,5 katıan kiraya vereceğinden emin,  kiracılar da yeni oluşan kira rakamlarından haberdar olduğu için şu an çoğu yerde kiracılarla arasında ciddi bir huzursuzluk var. 

İş çığırından çıkmış durumda! 

Bugün TUS sınavını kazanmış uzmanlık eğitimi alacak ve aktif çalışma hayatına geçecek bir doktorun İstanbul’da ev tutma şansı yok, tayini İstanbul gibi bir şehre çıkmış bir öğretmen içinde durum aynı. Dolayısıyla kişiler büyükşehirlere tayin olmaktan korkar durumdalar. Tıkanmışlık başladı. Her ay ilgili resmi kurumlar tarafından açıklanan kira artış oranı var ama yıllık kira yenileme zamanında mal sahipleri bu kurala tamamen riayet etmiyor. Öte yandan açıklanan resmi kira artış oranı ile reel enflasyon birbirinden çok uzak rakamlar olduğundan maalesef şu an çoğu kiracı huzursuz bir hayat yaşıyor. 

Türk vatandaşlığı için gereken 250 Bin Dolarlık yatırım bedelinin 400 bin dolara çıkması maalesef bu aşamadan sonra ülkede oluşmuş olan ve çok ciddi bir seviyeye gelmiş olan satılık-kiralık konut rakamları konusundaki krizi çözmeye yetmez. B + dediğimiz , ekonomisi orta halli olan kitlenin bu saatten sonra maaşla, biriktirerek, krediyle konut alabilme şansı yok. Orta ölçekli ekonomili ailelerin kredi kullanarak konut alabilmesi için de en azından yarısını nakit olarak ortaya koyabilmesi lazım ki geri kalan için kredi kullanma cesareti gösterebilsin, o nakit kısım da biriktirmeyle olabilecek rakamlar değil, ya miras kalması lazım ya da ebeveynlerin desteği gibi durumlar… Milyon TL’nin altına satılık 2+1 konut yok. Dolayısıyla vatandaşlık için için minimum 400 bin dolar bedel değerinde gayrimenkul alım şartı Türk halkı için bir şey ifade etmeyecektir veya Türk alıcı kesim için bir kolaylık sağlamayacaktır, belki yabancıları bir nebze eler. Diğer yandan vatandaşlık için rakamın 400.000 USD seviyesine çıkarılması bir anlamda da Türkiye’nin itibarı için önemli bir adımdır ancak vatandaşlık kurallarının katılaşması gerektiğini düşünüyorum. Konunun çözümü için belki de inşaat firmalarının üretimini destekleyecek alternatif yollar bulabilirler, işin püf noktası günümüzde arz minimum seviyede iken yabancıların da alıcı kitleye dahil olmasıyla birlikte talep patlaması yaşıyor oluşumuz. Belki vatandaşlık vermek yerine bu seviyedeki rakamlarla gayrimenkul alanlara uzun süreli oturum izni gibi daha farklı süreçler ve başka adımlar da atılması düşünülebilir. Kendi vatandaşımızın şu an ciddi biçimde barınma sorunu yaşadığı noktadayız. Genel olarak inşaat-gayrimenkul sektörüne baktığımızda; talep çok ama arz minimum seviyede olduğu için fiyatlarda olağanüstü bir dengesizlik hakim ve de konut kira-satış rakamlarındaki durum çok ciddi bir kriz boyutuna gelmiş durumda… “