Sara Aydın yazdı: Emlak modası ve 2021-2022 trendleri

Bu yazı başlığı birkaç hafta önce aklıma geldiğinde, “ moda “ sözcüğünün kökenini merak ettim. Latince “ facio”, “ gerçek, faal olan “ anlamında, İngilizcede “fashion”, Fransızcada “la mode” kelimesinden, Türkçeye “ moda “ olarak geçmiş bir kelimeyi, emlak konusunda bir konu başlığı yapacağım açıkçası pek aklıma gelmezdi. Uzun yıllardır bu konuda çalışan ve gündemi mümkün olabildiği kadar takip eden birisi olarak emlak modasını yazmayı es geçmem de pek mümkün değildi.

Başlayalım...

İnsanlığın en temel hak ve ihtiyaçlarından birisi olan “barınma”; insanın en temel psikolojik ihtiyaçlarından biri olan “aidiyet ve ait olma” duygusu varken, dünyada en çok tercih edilen yatırım araçlarından biri olan emlak konusunun modası elbette ki hep oldu ve olmaya da devam edecek. Emlak satın almanın, sahip olma değil, aksine ait hissetme dürtüsünden kaynaklandığını düşünüyorum. Dolayısıyla ister somutta, ister sanal bir dünyada olsun, insanlık olduğu sürece emlak konusu da hep gündemde olacaktır. Özellikle, son birkaç yıldır bildiklerimizi, yaptıklarımızı, inandıklarımızı ve değerlerimizi, teknolojiyi kullanma biçimimizi, hayatımızı devam ettirme yöntemlerini oldukça değiştirip dönüştüren pandemi gündemi de varken…

Yoğun ülke gündemimizde ise emlakla ilgili hangi gündem maddesinden başlamak gerek önce;

Çıldırarak artmaya devam eden satış ve kira rakamlarından mı?  Bunu fırsat bilen ev sahiplerinden, kiracılardan ve hatta emlakçılardan mı?

Kredi faiz oranlarından mı, yoksa yabancı yatırımcılardan mı? Yıllar sonra tekrar moda olan yazlık-yazlıkçı, değişmeye başlayan ofis modelleri veya mimari projelerden mi?

Dünya genelinde artarak devam eden satış ve kira rakamları dalga dalga her ülkede kendini farklı şekillerde göstermekte; Mesela ABD de, bazı araştırma ve istatistikler geçen yılın ekim ayına göre kiralarda %10 artış olduğunu ve bunun son 16 yılın en yüksek değeri olduğunu söylüyor. Avrupa ülkelerinde de durum pek farklı değil. Haliyle ülkemizde de... üstüne istikrarsız ekonomimizi, oynak piyasa şartlarımızı da ekleyince neyin nasıl değişeceğini kestirmek çok zor. Emlak piyasası ile ilgili TÜİK, TCMB, değerleme şirketleri ve bazı internet sitelerinde onlarca istatistik, veri ve grafik mevcut.

Bu bilgilere göre:

Konut fiyat endeksi, geçen yılın ekim ayına göre, yeni konutlarda %43, eski konutlarda %33 artmış. Başka bir istatistik ise bu artışın Türkiye genelinde %45, İstanbul Kadıköy’ de % 95, Şile’de %80, Beşiktaş ve Sarıyer ilçelerinde %65 olduğunu gösteriyor.

İnşaat maliyetleri ise %40 – 50 arasında artmış durumda... gerçi artık saatlik, dakikalık artmaya devam eden döviz karşısında bu maliyetlerin ne olacağını, satış fiyatlarına nasıl yansıyacağını önümüzdeki aylarda görmeye başlayacağız.

Kiralar ise 2018 Eylül  – 2019 Eylül arasında çok ufak artışlarla ilerlerken, 2019 Eylül ayından itibaren sürekli artan bir grafiğe sahip. 2021 Temmuz - 2021 Ekim ayları arasında ise gerçekten çıldırmış bir şekilde üç katına çıktığını görebiliyoruz.

Son üç ayda, üç katına çıkan bu kira rakamlarıyla, ev sahipleri tarafından kiracılara açılan tahliye davalarında da eylül ayında bir patlama yaşanmış durumda. Sadece yapılan artışlara rağmen ödediği kira düşük kalan eski kiracılar için değil üstelik !

Çeşitli bahanelerle daha bir yıl kontrat süresi dolmamış kiracısını türlü şekillerde tahliye etmek isteyen ev sahipleri mi dersiniz, bu bahaneleri üretmeye çalışıp ev sahiplerinin kanına girmeye çalışan, ev sahibi müşterilerine “ olsun, kiracınızdan memnun da olsanız buluruz tahliye etmenin bir yolunu “ diyen emlakçılar mı dersiniz, varın gerisini siz düşünün…

Yozlaşma, her meslekte olduğu gibi emlak danışmanlığında da çok moda…

Fırsatçılık, pek çok konuda olduğu gibi emlakta da çok moda…

Gelelim, ülkemizin sevgiyle kucak açtığı yabancı yatırımcılara…

TÜİK verilerine Ocak – Eylül 2021 tarihleri arasında, bir önceki yılın aynı dönemine göre %43 oranında yabancılara satışta artış olmuş. En çok İran, Irak, Suudi, Rus ve Afgan yatırımcılar bu alımları gerçekleştirmiş. Bunun sadece bir yatırım olmadığı, yazlık olarak veya sürekli yaşamak için ve değerli ülkemizin bir vatandaşı olabilmek için satın alındığı ortada…

Vatandaşlık için satın almalarda enteresan durumlar da yaşanıyor ki hep söylenir “ yabancı yatırımcı akıllıdır” diye; satış fiyatı milyon dolarları bulan evleri, üç beş ailenin birleşerek satın aldığı;

Böylece bir daireyle kaç kişinin vatandaşlık aldığını,

İstatistik verilerinde geçen yabancıya satış ve verilen vatandaşlık sayısının pek de ülkemiz gerçeklerini yansıtmayabileceğini söylemek yanlış olmaz.

Bu durumdan şikayet eden inşaat şirketlerinin olduğunu da söyleyebiliriz. En azından benim kendi kulaklarımla duyduklarım var.

Yabancı yatırımcı, alım şartları çok daha zor olsa da on sene önce de vardı, ama şimdi çok daha moda…

Satış fiyatları ve kira rakamları artmaya devam edecektir. Kredi faiz oranlarındaki düşüş belki bir miktar daha devam edebilir. Artmaya devam eden döviz kurunu, artan inşaat maliyetlerinin satış ve kira rakamlarına etkisini ise göz ardı etmek mümkün değil.

 Ama, dünya geneli için konuşulmaya başlanmış olan olası bir emlak balonu durumu karşısında neler moda olabilir, tahmin etmek zor…

Yazlık bölgelere özel; artan satış fiyatları, neredeyse araba alınabilecek fiyatlara gelen kira değerlerine gelecek olursak…

Bu artışlar nereye kadar devam eder bilinmez ama artık daha sakin, fiyatların nispeten uygun olduğu yazlık bölgelerin revaçta olabileceğini, insanların alternatif yerleşim bölgelerini isteyeceğini, moda olan yazlık bölgelerde ise fiyatlar düşmese de en azından fiyat artış oranının düşeceğini  söylemek mümkün olabilir.

Başta İstanbul olmak üzere büyükşehirlerde artmaya başlayan arsa arazi fiyatları, inşaat şirketlerini Türkiye’de farklı şehirlerde ki - bu şekilde proje geliştirmeye başlayan şirketler var-  yatırım yapmaya yönlendirecektir. Yurtdışında proje geliştiren büyük inşaat şirketlerinin yanı sıra, orta ve küçük ölçekte firmalar da yurtdışında projeler geliştirmeye başlayacaklardır.

Bunun yanı sıra, “ Affordable house” tanıma uyan, uygun fiyatlı, ulaşması-satın alması kolay evler için de projeler geliştiren şirketlerin artması da mümkündür.

Özellikle pandemi süreciyle birlikte, teknolojinin artık ruhumuzun derinliklerine kadar inmeye çalıştığı,

Kripto para kullanımına hazırlandığımız,

Sanal dünyada sanal arsa-arazi satışlarının başladığı,

Nft olarak bile satılmaya başlayan projeler,

Emlak teknolojilerinin, günlük hayatımıza her gün biraz daha fazla şekilde girmesiyle birlikte emlak dünyasında nelerin, hangi hızla hayatlarımıza girip moda olabileceğini tahmin etmek zor…

Yazıyı, Charles Dickens’ ın “İki Şehrin Hikayesi ” romanından birkaç satırla bitirelim:

“ Zamanların en iyisiydi, zamanların en kötüsüydü; akıl çağıydı, akılsızlık çağıydı; inanç devriydi, inançsızlık devriydi; aydınlık mevsimiydi, karanlık mevsimiydi; ümidin baharıydı, ümitsizliğin kışıydı; önümüzde her şey vardı, önümüzde hiçbir şey yoktu…”