Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) Başkanı Prof. Dr. Hüseyin Altaş, Türkiye’deki 150 milyar dolarlık AVM yatırımlarının yüzde 25’inin yabancı yatırımcılara ait olduğunu belirterek uzun zamandır yabancı yatırımcının Türkiye’den çıkmayı düşündüğünü söyledi. Altaş, “Ama Cumhurbaşkanı’nın hukuk ve ekonomi reformu açıklamasından sonra şimdi ne olacağını bekliyorlar. Hukuki güvenlik şart” diye konuştu.
AVM’lerde bugün bireysel mağaza kapanmalarının olduğunu, perakende zinciri iflası olmadığını kaydeden Altaş, “Ama bu ileride olmayacak anlamına gelmiyor” dedi. Hüseyin Altaş ile AVM sektörünü konuştuk.
- AVM’ler pandemide en çok etkilenen alanlardan oldu, nasıl geçiriyorsunuz bu dönemi?
AVM yatırımcıları tabiri caizse Türkiye’de Erol Taş muamelesi görüyor. Filmlerin kötü karakteri. Seçimlerde amacımız Erol Taş’tan Hulusi Kentmen’liğe yükselmekti. Pandemi bir açıdan kötü adam olmadığımızı anlatmak için fırsat oldu. Kamu bir şey demeden biz kendi inisiyatifimizle kapanma kararı aldık. Kapalı kaldığımız 2.5 ayda perakendecilerden kira almadık. İhtiyacı olana indirim yaptık. Perakendeciler bas bas bağırıyordu “ciroya geçin, kira almayın” diye. İyi de cirosunu artıran market ya da teknoloji perakendecilerinden neden kira almayayım. Ama Terzi Ahmet amcadan da hiç kira almam çünkü hiç iş yapamıyor.
AVM yatırımcıları olarak bu dönemde elimizden geleni fazlasıyla yaptık. Hijyeni en üst seviyeye çıkardık. Dört bileşenimiz var. Birincisi halkımız ve hijyen kurallarını görünce AVM’lere geldi. İkincisi perakendeciler, canı gönülden çalışarak işçi çıkarmadılar. Üçüncüsü AVM yatırımcıları. 25 milyar liralık yıllık gelirimizin 9 milyar lirasından vazgeçerek perakendeciye aktardık. Diğer bileşenimiz bankalar. İlk zamanlarda borçlarda sadece faizle biraz öteleme yaptılar. Kamu tarafı ise kısa çalışma ödeneğiyle biraz katkı verdi. Vergiler ötelendi. Ama Avrupa’ya göre yeterli değil.
- Ne bekliyordunuz bu noktada?
Kamudan talebimiz, bankaların borçlarımızı 1 yıl faizsiz ötelemesi. Cevap şunu alıyoruz: “Ya bunlar özel banka, nasıl faizsiz 1 yıl öteleyin”. Ama biz de “Kamu AVM’si miyiz, özel sektörüz” diyoruz. Dövizle kiralama yasağı gibi birtakım düzenlemeler yapıldı. Öyleyse bankaya da aynı düzenlemeleri yapın. Bu dönemde elini taşın altına koymayanlar bankalar. Yardımcı olmalarını hem Türkiye Bankalar Birliği ile Hazine ve Maliye Bakanlığı kanalıyla talep ettik.
VUR ABALIYA
- AVM’ler ne kadarlık bir ekonomi temsil ediyor?
150 milyar dolarlık yatırımı olan, 500 bin doğrudan çalışanı bulunan 13.5 milyon metrekare kiralanabilir, normal dönemde yıllık 25 milyar TL ciro üretebilen büyük bir sanayi kuruluşu gibiyiz. Ama zenginler kulübüdür vur abalıya gibi kurallarla sürekli regüle ediliyor olmamız da bizi üzüyor. Mesela dövizle kiralama yasağıydı 2 yıl süreli olacaktı ama bitmedi. Sonra ortak alan giderleri sorunu çıktı, sadece 18 TL-20 TL olsun. Mersin’deki bir AVM ile Erzurum’daki bir AVM’nin ısıtma soğutması, 5 kapısı olan ile 15 kapısı olanın çok farklı.
13 MİLYAR DOLAR BORÇ
- AVM’lerin ne kadar borcu var?
Toplam borç 13 milyar dolar civarında. Türkiye’deki döviz oynamaları nedeniyle ödemekte zorlanıyoruz. Çünkü gelirimiz artık döviz değil. Ya bizi kira kurunda çevirdiğiniz gibi borcumuzu da o kurdan çevirin TL olarak devam edelim ya da 1 yıllık faizsiz öteleme verin.
- Bu talep yerine gelmezse ne olur?
AVM yatırımcılarının tek yatırımı AVM’ler değil. Sanayiciler var, perakendeciler var. Buradan çıkaramaz ama başka malını satarak buradaki borcunu kapatır. İlk başlarda borç nedeniyle bankalara 120 AVM geçeceği söylendi. 30’a yakın olur demiştim. Bir kısmı bankalarla oturup sorunu çözebilir, bir kısmı başka yerden para bulup çözer. Pandemi sonrasına 5-6 AVM sorunlu çıkar. Yabancı yatırımcı şöyle bakıyor; ben 10 lira koydum 5’ini cebimden koydum 5’ini de kredi çektim, bu 5’i de AVM kazansın ödesin, ödemiyorsa batsın gözüyle bakıyor. Bu mantıkla bakılan AVM’lerde sorun çıkabilir.
DÖNÜŞMEYEN KAPANABİLİR
- Sorunlu AVM’lerin çoğu yabancı sermayeli ve büyük AVM’ler değil mi, bunlar batacak mı?
Batacak demeyelim. Geçecekse bankaların eline büyük AVM’ler geçecek. Yabancı bankaya bırakır gider. O AVM batıp da depoya dönecek değil.
- Ama bir dönüşüm de olacak..
Bizim amacımız da AVM’leri yaşam merkezine dönüştürmekti. Ama pandemi bu dengeyi altüst etti. Mesela her AVM’de bir kütüphane olmalı, sinema salonlarını okulların seminer salonlarına döndürmeliyiz. Spor alanlarının güzellik merkezlerinin olduğu bir alan olmalı. Bunları yapan AVM’ler yaşayacak, yapamayanlar dönemin getirdiği zorluklar nedeniyle kapanmak durumunda kalabilir.
- Yabancı yatırım oranı ne kadar?
Yatırım miktarı olarak bakarsak yüksek. Sayı olarak az. Mesela yabancıların yaptığı Marmara Forum, Anadolu’daki 30 AVM’ye bedel. Yatırım miktarının yüzde 25’i yabancılarda.
- AVM’ler bankalara ne zaman geçer?
Pandeminin bitişine bağlı. Şu anda herkes dişini sıkıp pandemi sonrasını bekliyor. Pandemiden sonraki 5-6 ayda bunlar görülmeye başlar.
- Yabancı yatırımcı uzun zamandır Türkiye’den çıkmayı düşünüyor, neden?
Yabancı yatırımcı gitmeyi düşünüyordu. Ama Cumhurbaşkanı’nın hukuk ve ekonomi reformu açıklamasından sonra şimdi ne olacağını bekliyorlar. Oradaki duruma göre karar vereceklerini düşünüyorum. Ekonomik ve hukuki güvenlik açısından gitmeyi düşündüler. Ama reformlar yapılırsa kalırlar. Yeni yatırımları da olabilir. Hukuki güvenlik şart, ekmek, nefes gibi hukuki güvenlik.
- Bir yatırım iştahı var mı?
Yok. Türkiye zaten AVM yatırımları anlamında doydu. Her şey gül gülistan olsa bile artık AVM yatırımları eskisi gibi olmayacak. Artık AVM’lerin olduğu yere AVM izni vermenin mantığı yok. Yazık oluyor.
- Bazı AVM’lerde mağaza kapanmaları da var, boş mağaza oranı belli mi?
Bireysel kapatanlar var. Perakende zincir iflası yok. Ama bu ileride olmayacak anlamına gelmiyor.
SATIŞ İSTANBUL’DA FİŞ ERZURUM’DAN
- Perakendecilerin cezasız AVM’den çıkalım talebi var, nasıl bakıyorsunuz?
Anne-baba ne verse çocuk mutlu olmaz. 9 milyar TL’lik yardım yapmışız. 40 liralık ortak alan gideri 30 liraya düşmüş, vay efendim bu dönemde niye 20 liraya düşmedi diyor. Bu dönemde kolonyadan HES koduna birçok giderimiz oldu. Bunları gelsin denetlesinler, fazla ortak alan gideri alıyorsak suçlamayın. Bir iki AVM yapmıştır. Ama bunu bayraklaştırarak tüm sektörü kötülemek ticari ahlaka sığmaz. Ciro bazlı kira diyorsunuz ya İstanbul’da ciroda çalıştığı bir dükkânın pos cihazı Erzurum’dan sabit kira ödediği bir dükkândan çıkıyor. Yani siz İstanbul’da herhangi bir AVM’ye giriyorsunuz ama fatura Erzurum’daki mağazadan kesiliyor.
- Bu yapılabilir mi?
Mantıklı da değil ahlaki de. Ama yapıyorlar. Yakaladıklarımıza ciro kirasını doğru bildirmediği gerekçesiyle ceza kesiyoruz. Ama her gün her fişin başında duramayız ki. Demokratik ve ve gelişmiş ülkelerde sözleşme serbestisi asıl unsurdur. Hiçbir kiracı kafasına göre giriş çıkış yapamaz.
AVM’LER E-TİCARETE BAŞLIYOR
- Sektörün önündeki riskler ne olur?
En önemli riskimiz kredileri çeviremeyenlerin zora girmesi olur. İkinci büyük riskimiz pandemi bittiğinde e-ticaret bizim için yıkıcı etkilere neden olabilir. Ciromuzu önemli miktarda azaltan e-ticaret. Şimdi biz de özel bir bankayla lokal sanal AVM çalışması yapıyoruz. Bu olursa e-ticaret yapılacak. Mesela uygulamaya gireceksiniz ve yakınınızdaki AVM’ye siparişte bulunacaksınız, anında siparişiniz gelecek.
- Perakende ticaretinde yeni bir yasa gündemde, AVM’lerdeki marketler saat 11.00’de açılacak deniyor, ne diyeceksiniz?
Mevcut AVM’lerdeki marketler bundan muaf tutulsun dedik. Çünkü buna göre yatırım yapmışız yatırım getirmişiz.
